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Recomendaciones para el financiamiento de una Casa en Costa Rica

Adquirir una casa lleva tiempo y poder ser un proceso complejo, que resulta complicado, sobre todo si se hace accediendo a un préstamo hipotecario.

Hay algunos pasos que se pueden seguir para adquirir una vivienda por esta vía. En vísperas de la Expocasa 2018, los desarrolladores de proyectos inmobiliarios y los bancos aumentan su cartera de créditos y opciones de financiamiento.

Siga estos pasos para simplificar la compra de su casa:

  • Invierta el tiempo suficiente en la búsqueda de la casa. Eso implica seleccionar la ubicación deseada, cerciorarse de que el lugar tenga todos los servicios públicos (agua, luz, cable, intenet) y corroborar que haya centros educativos, lugares de abastecimiento de alimentos, transporte y vías de acceso disponibles.
  • Determine el monto del crédito del que dispone para efectuar la compra. Para ello debe conocer el ingreso mensual neto con el que cuenta y calcular un porcentaje. En el caso del Banco Nacional, se pide el 50%. Es decir, de un disponible neto de ₡500.000, deberá disponer de ₡250.000 para la cuota.
  • Busque el banco que mejor se adapte a sus necesidades y características. Con la vivienda seleccionada y el presupuesto estimado, hay que acudir al banco para establecer con números su capacidad de pago. En esta etapa, la entidad financiera hace un estudio del futuro deudor, revisa las referencias bancarias, el récord crediticio, la capacidad de pago y la garantía que estaría respondiendo por la operación. El banco suele proporcionar el monto al que puede optar en el financiamiento. En 2016 el Banco Nacional de Costa Rica tenía una relación de ₡7.200 por cada millón solicitado para el primer año de vigencia. Lo que quiere decir que una capacidad de pago de ₡250.000 alcanzaría para un préstamo cercano a los ₡34 millones.
  • Gastos varios de la operación. Pedir un crédito tiene ciertos costos asociados que el solicitante debe costear. Entre ellos están el peritaje y avalúo del inmueble, la comisión del banco y los gastos legales como la inscripción de la escritura, así como el impuesto al traspaso de bienes inmuebles. Todo esto puede tener un costo promedio de entre un 3,5% y un 5,5% de la suma del préstamo.

En Costa Rica, la aprobación de un crédito suele durar cerca de 22 días. El banco le pedirá al solicitante las certificaciones de ingresos o constancias salariales, el plano catastrado, los planos de la construcción (de ser necesarios) y/o la opción de compra-venta.

Financiar casa al 100%

Actualmente es posible financiar una vivienda o una propiedad al 100% en Costa Rica. El Banco de Costa Rica y el Banco Popular son las entidades bancarias que ofrecen financiamiento 100% para vivienda.

En el caso del Banco de Costa Rica, el crédito puede ser en colones o en dólares y puede ser tanto para la adquisición de un lote, una casa o la construcción de una vivienda.

Esta entidad financiera estipula que para el crédito en colones, la garantía del 85% del monto prestado es el inmueble que se financia, y la del 15% restante es una garantía adicional, que puede ser hipotecaria (otra propiedad), prendaria (como un auto nuevo, por ejemplo) o un título valor.

El préstamo se otorga hasta por 30 años, con una tasa fija por los primeros dos años y luego variable o escalonada. Es decir, que se ajusta año a año en puntos sobre la tasa de interés básica o una tasa piso de 8%, (la que sea mayor).

En el caso de los préstamos en dólares, la garantía principal, que es la misma vivienda o lote, cubre el 80% del crédito, si el préstamo es menor a $300.000. Para los montos entre $300.000 a $700.000, la vivienda solo representa el 70% de la garantía.

El resto también se cubre con una garantía adicional que puede ser hipotecaria, prendaria o un título valor. La tasa de interés de igual manera es variable o escalonada variable, y el plazo es hasta por 25 años.

Financiamiento de casa Banco Popular

Por su parte, el Banco Popular financia en colones el 100% del avalúo que realiza la entidad de una casa, un lote o construcción de la vivienda, sin garantías hipotecarias adicionales y sin prima. El 80% del préstamo corresponde a un crédito hipotecario y el 20% restante a un pagaré sin fiador. El crédito es hasta por 30 años con una tasa variable, que actualmente es del 15%.

También existen otras entidades que tienen tasas fijas por un período de tiempo. Tal es el caso del Banco Nacional, que en ediciones pasadas de Expoconstrucción ofreció tasas fijas de 9,5% durante los primeros cinco años para los créditos en colones.

Sin embargo, a pesar de que estos financiamientos resultan muy atractivos, estos créditos tienen riesgos para las entidades bancarias.

Uno de estos riesgos es que el deudor no pone capital suyo y eso hace más propenso a abandonar el crédito. Por ello, es recomendable evitar deudas por encima de la capacidad de pago.

Autoridades del Banco de Costa Rica aseguran que la oferta de crédito de la entidad responde a un proceso de análisis, basado en estudios y en la aplicación de modelos financieros que evalúan rentabilidad, calces de plazo y riesgo, entre otros. En su caso, la oferta de financiamiento de vivienda al 100% diluye el riesgo porque se respalda combinando garantías: del 80% sobre la garantía principal y del 20% sobre otra garantía para cubrir el saldo restante. Lo que es muy diferente a ofrecer 100% de financiamiento sobre la misma garantía.

Cabe destacar que el Banco de Costa Rica es la segunda entidad financiera más grande en crédito.

El Banco Popular justificó por su parte que cuenta con los estudios de riesgo que respaldan el programa “Vivienda Total”, que tiene un presupuesto limitado, y fue pensado para suprimir las barreras de acceso a casa propia que tienen las familias de clase media.

Escoger crédito hipotecario Costa Rica

Adquirir una casa es sin dudas una de las decisiones más importantes de la vida, por ello hay que analizar con cuidado una serie de variables, antes de adquirir un crédito hipotecario.

Hay que medir bien la capacidad de pago y buscar contraer deudas en la misma moneda que el salario, por ejemplo.

Por otra parte, se aconseja ahorrar 20% porque no se puede comprometer en una hipoteca más del 25% de sus ingresos.

Lo siguiente es analizar todas las demás variables correspondientes a la vivienda, como el estudio de suelo, la calidad de la construcción y el diseño estructural.

En muchas ocasiones el pago de una hipoteca será más elevado que el pago de una renta normal, por lo que es necesario tener buena solvencia económica para poder cumplir con puntualidad los pagos.

De igual manera hay que tener en cuenta que existen tres tipos de tasa de interés: la fija, la variable y la mixta, que pueden variar a lo largo de la vida del crédito.

Una gran parte de las entidades bancarias que otorgan créditos incluyen en las cuotas cargos adicionales, acompañados de los intereses, hasta que se cumpla la liquidación del crédito.

Es recomendable mantenerse al día y preguntar sobre estos cargos antes, durante y después de este proceso.

En el caso de no poder honrar los pagos, no es fácil congelar o cancelar la cuota. A diferencia de una renta, la cancelación amerita de un proceso más largo que implica poner en venta la propiedad, saldar el balance pendiente con el banco y asumir los costos de este trámite.

No obstante, y, pese a la creencia popular, tener un crédito hipotecario no implica que no eres dueño del inmueble sobre el que pesa la garantía desde el primer momento. Esto quiere decir que puedes alquilar o vender el bien, dentro de lo pactado al contratar el préstamo.

Al comparar entre varias opciones de financiamiento, lo principal es considerar las comisiones o cuotas extras que cobran los acreedores por manejar el crédito como la comisión por apertura, o porcentaje que cobra el banco al inicio de la operación por conceder la hipoteca.

¿Cómo prepararse para pedir un crédito hipotecario?

Si estás considerando solicitar un crédito hipotecario para comprar una vivienda, estas recomendaciones te ayudarán a no cometer errores, endeudarte más de la cuenta o quedarte sin patrimonio poro no leer la letra pequeña de las cláusulas del crédito. Evita desajustes en tus finanzas personales prestando un poco de atención:

  • Pide ayuda o asesoría si no tienes todo el conocimiento para completar las formas que los bancos exigen llenar al momento de solicitar una hipoteca. Siempre es mejor hacer este tipo de trámites personalmente, pero no dudes en acudir a un agente inmobiliario, y/o escuchar el consejo de expertos en economía y abogados.
  • Haz una extensa y detallada revisión del inmueble a comprar. La revisión no solo debe ser física, debe ser sobre todo legal. Es recomendable acudir a Catastro o alguna institución similar. Antes de contraer una deuda es importante tener en cuenta los gastos que se tendrán en el futuro hogar.
  • Los precios tienen una regulación por perito. Busca un tasador que valore la vivienda, ya que muchos propietarios suelen sobreestimar el precio de una vivienda de manera especulativa. Cerciórate de que el precio que te ofrecen es el adecuado, negocia o busca otra vivienda que se adapte a tu bolsillo.
  • Estudia las políticas de cada banco. Si estás apoyándote con un agente inmobiliario, ellos pueden proporcionarte de toda la información necesaria sobre la entidad bancaria. Escoge el banco que te aporte mayores beneficios y reste menos dividendos. Ten siempre presente que harás un convenio con esa entidad por muchos años.
  • Revisa todo con un abogado. Si estás comprando tu primera vivienda, ten en cuenta que los bancos ofrecen distintas cláusulas en la medida de que esta sea tu primera hipoteca o no.
  • Elige un buen fiador. Los bancos siempre piden un aval que respalde el pago de tu deuda, por lo que debes estar al tanto de que tu fiador no te abandone o te deje en una mala posición con el banco en el caso de necesitarlo. Siempre, los bancos requerirán de fiador si en las revisiones de patrimonios lo ven necesario.
  • Busca un seguro de confianza. Siempre hay que tener presente, que pese a lo que digan los documentos, la vivienda no será enteramente tuya hasta terminarla de pagar. No obstante, si durante el proceso de pago pueden existir inconvenientes que te hagan gastar dinero adicional, tener un buen seguro ayudará a salvaguardar los intereses de la vivienda. Antes de firmar la hipoteca, asegúrate de que los agentes inmobiliarios o el banco ofrecen estos servicios.

¿Por qué puede ser un error financiar la prima de una vivienda?

Como ya vimos, existen opciones para financiar 100% tu casa. No obstante, en la cartera de créditos de la mayoría de los bancos, los porcentajes a financiar varían, pero en su gran mayoría no sobrepasa el 80% del valor de la casa. Es por ello que hay que contar con la prima inicial.

La cuota inicial o prima es por lo general la cuota que se debe de pagar de “enganche” para garantizar la compra, y es también utilizada por las entidades financieras para comprobar la capacidad de pago y endeudamiento de una persona para adquirir y pagar un crédito.

Entre más alta sea esta prima que se paga al momento de pedir el crédito, más bajas serán las cuotas mensuales. Sin embargo, muchas personas recurren a otro crédito para poder cancelar esta cuota inicial porque no cuentan con la liquidez para hacerle frente.

Esto puede ser un error, pues solicitar un primer crédito para cubrir la cuota inicial sube tu nivel de endeudamiento y disminuye el monto total del crédito hipotecario que puedes solicitar. Por otra parte, debes cubrir no sólo un préstamo y cuota mensual sino dos. Por lo que al tener dos obligaciones aumenta la posibilidad de que caigas en impago de alguno de los créditos.

Es por ello que, si no puede acceder a los financiamientos especiales de 100% que hemos mencionado anteriormente, la recomendación sería ahorrar Planificar su proyecto de vivienda a mediano plazo es definitivamente la mejor opción, es decir, ahorrar durante algunos años hasta alcanzar la cuota inicial para no aumentar su nivel de endeudamiento.